조합원 입주권 증여, 상속 받았을 때의 유의사항은?

조합원 입주권을 부모님이나 배우자로부터 증여나 상속으로 받았다는 얘기, 주변에서 한 번쯤은 들어보셨을 거예요. 저도 지인이 재개발 구역 입주권을 어머니께 증여받고 세금 문제로 한동안 고생했던 기억이 나는데요. 입주권은 아직 실물 아파트가 생기지 않았기 때문에 일반 주택처럼 단순하지 않고, 세무상 규정도 아주 까다롭습니다. 이 글에서는 제가 직접 경험하고 상담받은 내용을 토대로 조합원 입주권을 증여나 상속받을 때 꼭 알아야 할 점들을 친절하게 알려드릴게요. 피할 수 없다면 똑똑하게 준비해보는 건 어떨까요?

 

 

 조합원 입주권, 증여와 상속이 가능한 재산일까요?

 

조합원 입주권은 비록 실물이 존재하지 않는 '권리'일 뿐이지만, 엄연히 양도 가능한 재산입니다. 정비사업조합에서 조합원으로 인정받아 아파트를 배정받을 예정이라면, 그 권리는 증여나 상속의 대상이 될 수 있는데요.

 

제가 아는 한 사례에서는 아버지가 돌아가신 후 자녀들이 입주권 상속 문제로 갈등을 겪은 적이 있었는데요. 이때 조합에서는 "법정 상속인이 지위를 승계하려면, 상속 신고와 함께 지위승계신청서를 제출해야 한다"고 안내했더라고요. 즉, 조합원 입주권도 주택처럼 소유권 이전의 개념으로 관리된다는 것이죠.

 

증여의 경우는 조금 다릅니다. 조합설립 인가 이후에는 지위 양도가 제한되기도 해서, 일정 조건 하에서만 증여가 가능하며, 조합 자체 승인 절차도 필요한 경우가 많습니다. 무턱대고 증여계약서를 작성한다고 끝나는 게 아니라는 점, 꼭 기억해두세요.

 

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 조합원 입주권을 증여받을 때 세금 문제는?

 

조합원 입주권을 증여받는 순간 가장 먼저 마주하는 건 증여세입니다. 일반적으로 증여세는 증여 시점의 권리 가치를 기준으로 과세되는데요. 입주권은 실물이 없어도 조합원 분양 예정가액이나 감정평가액을 기준으로 과세가 이뤄집니다.

 

제가 직접 세무사 상담을 받았을 때 들은 얘기로는, “입주권도 사실상 주택과 동일한 가치를 갖고 있어서 증여세 산정 시 상당히 높은 과세표준이 적용될 수 있다”는 점이었습니다. 특히 자녀가 부모로부터 증여받는 경우 5,000만 원의 공제 한도를 초과하는 순간 세금이 꽤 크게 나올 수 있어요.

 

증여를 고려한다면, 사업이 초기일 때 즉, 입주권의 가치가 낮을 때 진행하는 것이 절세에 유리합니다. 사업이 진척되어 시공사 선정이나 분양가가 확정되면 그만큼 과세 기준이 높아지기 때문입니다.

 

 

 조합원 입주권 상속, 지위 승계 절차는?

 

상속으로 조합원 입주권을 받게 되는 경우, 우선 피상속인이 조합원으로서 입주권을 보유하고 있었는지 여부를 확인해야 하는데요. 그다음에는 상속인이 구청이나 조합에 상속에 따른 지위 승계 신청을 해야 합니다.

 

실제 제가 상담해드린 한 사례에서는, 형제가 공동 상속을 받은 후 단독 명의로 조합원 등록을 하지 못해 입주권 분할이 어려웠던 일이 있었는데요. 조합에서는 한 명만 대표로 등록하라고 요구했고, 나머지는 내부 합의를 통해 따로 정리하라는 입장이었습니다.

 

따라서 조합원 입주권을 상속받게 되면, 상속인들 간의 협의와 유언서, 분할 합의서, 가족관계증명서, 상속세 신고서 등의 문서가 모두 필요합니다. 그리고 가장 중요한 건 조합이 요구하는 방식과 절차에 맞춰 지위 승계를 완료하는 것입니다.

 

 

 입주권 증여·상속 후 조합원 지위 제한 주의사항은?

 

입주권을 증여나 상속받았다고 해도 모든 권리를 자동으로 행사할 수 있는 건 아닙니다. 특히 조합에서는 “지위 양도는 원칙적으로 금지된다”는 입장을 취하고 있어서, 이 경우에도 조합의 규약과 조례를 따라야만 지위가 유지됩니다.

 

예전에 지인 한 분이 입주권을 어머니로부터 증여받았는데, 조합에서는 “정비구역 지정 전에 취득한 경우만 인정 가능하다”는 입장을 보여서 결국 양도가 무효 처리된 적이 있었는데요. 지자체에 따라 조합원 지위 승계에 대한 해석이 다를 수 있으니, 사전에 조합사무실과 시·군·구청에 꼭 확인해야 합니다.

 

또한 증여나 상속으로 입주권을 받았더라도, 2년 이상 거주 요건이나 실거주 요건이 유지되어야 분양권 행사나 향후 세제 혜택에 문제가 생기지 않으니, 입주 전까지 요건 체크는 필수입니다.

 

 

 조합원 입주권의 가치와 리스크, 현명한 판단은?

 

조합원 입주권은 아직 실물이 없는 권리이지만, 향후 새 아파트가 생긴다는 확실한 기대감 때문에 시장에서는 주택 못지않은 자산 가치로 여겨집니다. 하지만 증여나 상속은 그만큼 세금, 법률적 리스크도 함께 따르기 때문에 전문가와 함께 진행하는 것이 가장 안전합니다.

 

저는 조합원 입주권을 상속받은 지인과 함께 처음부터 법률 상담, 세무 계획, 조합 접수까지 도와드린 적이 있었는데요. 처음엔 막막했지만, 계획적으로 접근하고 하나하나 절차대로 진행하니 큰 문제 없이 잘 마무리할 수 있었답니다. 요약하자면, 조합원 입주권을 증여나 상속받을 땐 세금, 지위 승계 요건, 조합 규약 세 가지를 꼭 기억하세요.